金融借款合同纠纷中开发商阶段性担保责任的承担

预售商品房交易中，开发商的阶段性担保责任极为常见。《民法典》施行前，由于抵押预告登记并不产生优先受偿效力，故通用合同文本均约定开发商阶段性担保的保证期间应至预售房屋产证及抵押权证交银行收执之日止。但新法实施后，《担保制度解释》第52条明确规定，抵押预告登记在特定条件下可具备优先受偿效力。当银行已对预告登记的抵押物享有实质抵押权后，开发商是否仍需依照原合同约定继续承担阶段性担保责任？
近日，上海金融法院审结一起金融借款合同纠纷案，运用合同解释的方法，从阶段性担保责任的目的及性质、商品房预售交易的行业惯例入手，明确了：阶段性保证系开发商为担保银行在贷款发放后、房屋抵押权设立前的债权风险而提供的担保，与房屋抵押担保互为承继、而非并存关系。抵押权证只是抵押权取得的表征，而非权利本身，在银行已可实质行使抵押权的情况下，开发商的阶段性担保责任应当免除。